Zukunfts- und bedarfsgerechter Wohnraum
Arbeitshilfen und Handlungsleitfäden
Die Kommunen im Land stehen vor der Herausforderung, zukunfts- und bedarfsgerechten Wohnraum zu entwickeln. Hierbei gilt es, Handlungsspielräume auszuloten sowie kommunale Zielsetzungen im Kontext von Wohnungsbaupolitik und Städtebau in den Blick zu nehmen und durchzusetzen.
Hierzu liegen die folgenden Handlungsleitfäden vor. Sie sollen zuvorderst an Verwaltungen und Selbstverwaltungen im ganzen Land adressiert sein.
Die Handlungsleitfäden sind das Ergebnis eines kollaborativ angelegten Arbeitsprozesses, der vom Städteverband Schleswig-Holstein beauftragt, vom Land Schleswig-Holstein gefördert und von der Technischen Hochschule Lübeck in enger Abstimmung mit den Partnerinnen und Partnern des Forums Stadt & Land.SH koordiniert wurde. Die Handlungsleitfäden sind in drei Broschüren untergliedert: Während der erste Handlungsleitfaden die übergeordnete strategische Ausrichtung sowie Vorgänge in der Planungs- und Prozesskultur beleuchtet, werden im zweiten Handlungsleitfaden konkretere Instrumente zur Flächenmobilisierung vorgestellt. Der dritte Handlungsleitfaden stellt Instrumente zur Qualifizierung von Wohnbauflächen sowie Möglichkeiten zur Sicherung kommunaler Entwicklungsziele dar.
Hinweis: bisherige Arbeitsstände
In Zusammenarbeit der Mitglieder des Forum Stadt & Land.SH werden Arbeitshilfen und Handlungsleitfäden für die Themen „Konzeptvergabe“, „Quartierskonzepte“ und „Schaffung preisgünstigen Wohnraums durch Zwischenerwerbsmodelle" entwickelt.
Die Erstellung der Handlungsleitfäden erfolgt in enger Abstimmung im Rahmen des Forums Stadt & Land.SH. Alle Trägerinnen und Träger, Partnerinnen und Partner des Forums haben die breite inhaltliche Mitwirkung bei der Erstellung der Handlungsleitfäden angekündigt. Klar formuliertes Ziel dabei ist es die kommunale Entwicklung vor allem im Hinblick auf die Bereitstellung von zukunftsfähigem und bedarfsgerechtem Wohnraum im Land Schleswig-Holstein zu unterstützen.
Die Erstellung der Handlungsleitfäden ist als „lernendes“ System zu verstehen, das die praxisorientierte Darstellung der Grundlagen und Handlungsoptionen mit konkreten Beispielen, Problemen aus den Kommunen in Schleswig-Holstein verbindet und bereits im Rahmen der Erstellung der Handlungsleitfäden durch geeignete Austauschformate dazu beiträgt, vorhandenes Wissen zu nutzen und Anwendungsmöglichkeiten zu thematisieren. Die Handlungsleitfäden werden sowohl als Print- als auch im Internet als digital aufbereitete Versionen zur Verfügung gestellt. Die digitale Verfügbarmachung umfasst auch eine Weiterführung des Ansatzes eines lernenden Systems mit möglichen ergänzenden Bereichen, wie z. B. Best Practice-Datenbank, Fachaustauschblog und Kontaktangeboten zu Fachleuten sowie im rechtlich möglichen Rahmen ein Vorlagenrepositorium für Vertragsmuster etc.
Alle drei geplanten Handlungsleitfäden sind gleich gegliedert und basieren auf jeweils ähnlichen Methoden zur Entwicklung der Inhalte in Kooperation mit den Anwendungsakteuren, insbesondere aus den Kommunen.
Folgende Arbeitshilfen und Handlungsleitfäden werden derzeit erarbeitet:
In den letzten Jahren hat sich in vielen Städten bei der Vergabe kommunaler Grundstücke als eine Möglichkeit zur quantitativen, aber auch qualitativen Steuerung des Wohnungsneubaus das Konzeptausschreibungsverfahren durchgesetzt. Dahinter steckt der Gedanke, dass städtische Liegenschaften sehr gezielt dazu genutzt werden können, ausgewählte soziale, städtebauliche oder energetische Ziele umzusetzen. Dies geschieht durch die Festlegung entsprechender Vorgaben, z. B. zur sozialen Mischung, zu energetischen Standards oder zur Gestaltung der Erdgeschosszonen, die im Falle eines Grundstückserwerbs und der anschließenden Projektrealisierung zu berücksichtigen sind.
Bei der Bewertung der eingehenden Grundstücksgebote gibt dann nicht wie beim Höchstpreisverfahren ausschließlich die gebotene Kaufsumme den Ausschlag für die Grundstücksvergabe, sondern das Konzept, d. h. die Frage, ob und wie die jeweiligen Bieter die festgelegten Zielvorgaben umsetzen wollen, spielt eine entscheidende Rolle. Mitunter werden Grundstücke mit Festpreisen ausgeschrieben und das Konzept gibt zu 100 % den Ausschlag. In vielen Städten hat sich inzwischen jedoch Modell durchgesetzt, bei dem der gebotene Preis mit 30 % und das Konzept mit 70 % gewichtet werden. Die möglichen Steuerungsvorteile eines solchen Vorgehens liegen auf der Hand. Zugleich gibt es jedoch erhebliche Unsicherheiten in manchen Kommunen, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Abweichung von Ausschreibungen im Höchstpreisverfahren überhaupt rechtlich zulässig ist. Darüber hinaus erfordert dieses Vorgehen auch ein gewisses Erfahrungswissen, welche Vorgaben in welchem Detaillierungsgrad jeweils zielführend und für den Markt „zumutbar“ sind. Vergleichende Betrachtungen und der gezielte Austausch von Erfahrungen sind daher bei diesem Themenfeld in hohem Maße sinnvoll.
Quartiere sind heute gefragter denn je. Aus Sicht der privaten Haushalte bilden sie nicht nur den Knotenpunkt alltäglicher Lebens- und Handlungszusammenhänge, sondern vielfach zugleich einen bewusst gewählten Ort der Selbstverortung und der Identifikation. Prozesse der Aneignung und Verantwortungsübernahme sind auf Quartiersebene besonders intensiv, entsprechend werden auch Angebote der Beteiligung und der aktiven Mitgestaltung im Quartier oftmals stärker angenommen (nicht zuletzt natürlich auch aufgrund der in vielen Fällen gegebenen Doppelfunktion als Bewohner*in und Eigentümer*in).
Aus Sicht der Kommunen bieten Quartiere eine zusätzliche Handlungsebene, die zwischen dem einzelnen Grundstück und der gesamtstädtischen Ebene liegt und damit auch zwischen der primär privaten und der öffentlichen Perspektive der Stadt. Gerade soziale Aufgaben, wie die Ermöglichung von Begegnung und Nachbarschaft, von Inklusion und sozialer Verantwortung oder der Schaffung von positiven Lernzusammenhängen, werden daher gerne und aus gutem Grund auf Quartiersebene verortet.
Doch die Orientierung an Quartieren bietet auch erhebliche Chancen bei der Aktivierung von Flächen. So stehen heute viele Städte vor der Herausforderung, dass gerade die innenstadtnahen, in den 1950er und 60er Jahren entwickelten Areale erneuert werden müssen. Dies stellt in vielen Fällen eine komplexe Aufgabe dar, da sich die Grundstücke häufig in breit gestreutem Einzeleigentum befinden. Um hier ein abgestimmtes Handeln zu erreichen, eine Zukunftsperspektive für diese Areale zu entwickeln und ggf. auch neue Flächen (z. B. im Zuge von Umwidmungs- oder Nachverdichtungsmaßnahmen) zu mobilisieren, sind auf Quartiersebene entwickelte und abgestimmte Konzepte und informelle Planungen unverzichtbar.
Ein Austausch und eine Analyse der Erfahrungen, die mit Planungsprozessen auf Quartiersebene bereits gesammelt wurden, sowie das Aufzeigen von Strategien gerade in Bezug auf die Mobilisierung von Flächen sind Gegenstand dieses zweiten Handlungsleitfadens.
Zu den zentralen Herausforderungen in Kommunen zählt heute die quantitativ ausreichende Schaffung von preisgünstigem und qualitativ zufriedenstellendem Wohnraum. Zur Erweiterung der eigenen Handlungsspielräume ist auf Ebene des Planungsrechts, aber auch der kommunalen Boden- und Liegenschaftspolitik Kreativität in der Anwendung der zur Verfügung stehenden Instrumentarien und generell ein hohes Maß von Aktivität gefragt.
In den letzten Jahren sind in diesem Kontext eine Reihe von planerischen Handlungsansätzen exemplarisch erprobt worden, die in diesem Handbuch mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen vorgestellt werden. Ein wichtiger Baustein bilden dabei Zwischenerwerbsmodelle, bei denen die Kommunen die zu entwickelnden Grundstücke zunächst selbst kaufen, die Planung, Bodenordnung und Erschließung durchführen und dann die voll erschlossenen Grundstücke weiterverkaufen. Damit ist nicht nur die Abschöpfung der planungsbedingten Bodenwertsteigerung durch die Kommune gesichert, sondern auch eine präzisere Steuerung der mit der Planung verbundenen wohnungspolitischen Ziele möglich.
Auch kooperative Baulandmodelle mit städtebaulichen Verträgen werden hier näher zu betrachten sein. Ziel ist es, die kommunale Vorgehensweise bei der Baulandentwicklung zu vereinheitlichen und damit Ziele, wie z. B. die Schaffung sozial ausgewogener Stadtquartiere oder die Finanzierung der erforderlichen städtebaulichen Infrastruktur, zu Aufgaben zu machen, die ganz selbstverständlich von der Kommune und den Bauherren gemeinsam getragen werden.
Vorgehen zur Erstellung der Handlungsleitfäden
Die operative Erstellung der Handlungsleitfäden hat der Städteverband Schleswig-Holstein an die Fachgruppe Stadt der TH Lübeck übertragen. Unter der Leitung von Prof. Dr. Marcus Menzl und Prof. Dipl.-Ing. Frank Schwartze hat die Projektgruppe, bestehend aus Marie Reitz, Kai Michael Dietrich und Eric Aßmann die Arbeit daran im Sommer aufgenommen.
In der ersten Bearbeitungsphase führen wir Expertengespräche mit den Partnerinnen und Partnern aus dem Forum Stadt&Land.SH sowie mit Vertreterinnen und Vertretern der Stakeholder im Bereich Wohnungsbau. Daran schließen sich Gespräche mit den Kommunen im Land an. Auf diese Weise ermitteln wir die konkreten inhaltlichen Bedarfe für die Leitfäden: Welche Instrumente und Verfahren werden gerne und erfolgreich genutzt und wo gibt es noch Potenziale und Herausforderungen, die in den Handlungsleitfäden vertieft bearbeitet werden sollten? Welche Ansprüche an die praktische Handhabbarkeit der Leitfäden stellen die Kommunen? Parallel werden sowohl Beispiele für erfolgreiche Projekte als auch bestehende Handbücher und Dokumentationen recherchiert, die in die Leitfäden einfließen.
Im nächsten Schritt werden in Workshops die thematischen Schwerpunkte der Leitfäden mit Expertinnen und Experten aus der Praxis intensiv dahingehend besprochen, inwiefern die Instrumente ihre Zwecke gut erfüllen und wo noch Klärungs- und Optimierungsbedarfe bestehen. Diese Workshops dienen als Grundlage für einen ersten Entwurf der Leitfäden und stellen den ersten Schritt des Projekts hin zu einem lernenden System dar, indem die Akteure direkt miteinander ins Gespräch kommen, Erfahrungen austauschen und die Rahmenbedingungen erfolgreicher oder fehlgeschlagener Projekte diskutieren.
Auf dieser Basis erstellen wir erste Entwürfe der Leitfäden, die nach einem Feedback der Partner aus dem Forum Stadt&Land.SH sowie einer Diskussion auf der Jahresveranstaltung des Forums 2022 weiter überarbeitet werden. Schließlich werden die Inhalte in Mikro-Planspielen erprobt und darauf aufbauend die Leitfäden finalisiert und veröffentlicht.
Ziel sind praxisorientierte und an den konkreten Herausforderungen der Kommunen in Schleswig-Holstein ausgerichtete Handlungsleitfäden. Durch die enge Verknüpfung der Bearbeitung mit allen Akteuren zukunftsfähiger Wohnraumentwicklung soll der Austausch und das voneinander Lernen gefördert werden.
Literatur zu den drei Themenfeldern
- Bundesstiftung Baukultur (Hrsg.) (2018): Besser Bauen in der Mitte. Ein Handbuch zur Innenentwicklung.
- BBSR (Hrsg.) (2020): Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen in wachsenden Kommunen. Erhebung und Erprobung von Bausteinen eines aktiven Managements.
- BBSR (Hrsg.) (2021): Neue Stadtquartiere – Konzepte und gebaute Realität
- Link zur Literatur
- Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (2016): Mehr Bauland für bezahlbaren Wohnungsbau. Gute Beispiele kommunaler Boden- und Liegenschaftspolitik.
- Dransfeld, E. (2018): Kommunale Boden- und Liegenschaftspolitik. Wohnbaulandstrategien und Baulandbeschlüsse auf dem Prüfstand.
- DStGB (Hrsg.) (2018): Bezahlbaren Wohnraum schaffen. Kommunale Instrumente der Baulandmobilisierung.
- BBSR (Hrsg.) (2018): Bezahlbares Wohnen. Strategien und Herausforderungen.
- Link zur Literatur
- BBSR (Hrsg.) (2020): Baukultur für das Quartier. Prozesskultur durch Konzeptvergabe.
- Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz (Hrsg.) (2017): Grundstücksvergabe nach Qualität von Konzepten. Verfahren und Praxisbeispiele.
- Link zur Literatur
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